06宅建業法６／報酬規制

01　誤り　宅建業者は、国土交通大臣が定める報酬額をこえて報酬を受けてはならない。本肢のような仕切り売買（手取り額取得契約）において宅建業者が受け取る売主の受取額と実際の売却額との差額は報酬であり、やはり上記媒介に係る報酬の限度額の適用を受ける。

02　誤り　宅建業者は、本来の報酬のほか、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を受け取ることができる。しかし、依頼者の依頼によらない広告料は、それが通常の広告の料金に相当する額であっても、報酬に合算して受け取ることはできない。

03　誤り　建物が居住用建物である場合、一方の当事者から受領することができる媒介報酬の限度額は、借賃の0.5カ月分に消費税を上乗せした額である。そして、建物が居住用建物又は非居住用建物のいずれであっても、当事者双方からの合計の受領限度額、言い換えればＡＣの合計の受領限度額は、借賃１月分に消費税を上乗せした額となる。ここより、Ａ及びＣがそれぞれ借賃0.5カ月分の４万5,000円に消費税を上乗せした４万9,500円、合計して借賃１月分９万円に消費税を上乗せした９万9.000円の報酬を受領することは宅建業法に違反しない。そして、この受領限度額とは別に、依頼者の依頼によって広告をおこなった宅建業者は、その広告の料金に相当する額を受領することができる。よって、Ａ及びＣがそれぞれ４万9,500円の報酬を受領し、かつ、ＡはＢの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができる。

04　誤り　依頼者の依頼に基づいて行なう広告であれば、その料金を報酬とは別に受け取ることができるが、依頼に基づくことなく行った広告であれば、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したとしても、報酬とは別に受け取ることはできない。

05　誤り　広告料金については、依頼者の依頼によって行ったものについては報酬とは別に受け取ることができるが、依頼者の依頼なしに行ったものであれば、それが契約成立に寄与したか否かにかかわらず、報酬とは別に受領することはできない。

06　誤り　依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額は、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えて請求することができるが、通常の広告のための費用、指定流通機構への情報登録のための費用は宅建業者の負担となる。

07　誤り　重要事項の説明は、宅建業者が行わなければならない義務である。ということは、宅建業者は、費用を負担して、重要事項の説明をしなければならないということである。よって、それに要した費用を請求することはできない。よって、Ｃは、Ｄから報酬をその限度額まで受領できるが、これ以外に、重要事項の説明を行った対価として報酬を受領することはできない。

08　誤り　複数の宅建業者が400万円を超える代金の宅地の売買に関し代理又は媒介の報酬を受領するとき、その合計の限度額は、代金×３％＋６万円の２倍に消費税を上乗せした金額を超えてはならない。ここから代金4,000万円の場合、Ａ及びＢが受領する報酬の合計額は、（4,000万円×３％＋６万円）×２×1.1＝277万2,000円を超えてはならない。Ａが277万2,000円、Ｂが138万6,000円の報酬をそれぞれ受けるとその合計が415万8,000円となり、277万2,000円を超えることになる。よって、Ａが277万2,000円、Ｂが138万6,000円の報酬を受けることはできない。

09　正しい　宅建業者が代金400万円を超える売買の一方の当事者から媒介報酬を、他方の当事者から代理報酬を受領する場合は、その合計額が（代金額×3.3％＋66,000円）×２以下でなければならない。よって、代金が3,000万円であるとき、Ａの代理報酬とＢの媒介報酬の合計は（3,000万円×3.3％＋66,000円）×２＝211万2,000円以下でなければならない。ここから、Ａが代理報酬211万2,000円を、Ｂが媒介報酬105万6,000円を受領することはその合計額が316万8,000円となり、211万2,000円を超えることになり、宅建業法に違反する。

10　誤り　土地の貸借の媒介で権利金の授受がない場合、一方の当事者から受領することができる報酬の限度額は、借賃の1.1カ月分に相当する額、すなわち借賃28万円×1.1＝30万8,000円である。ただ、売買又は交換の媒介であれば、低廉な空家等の売買・交換に関する特例として費用を勘案して33万円まで報酬として受領することができるが、この特例は、貸借には適用がない。よって、Ａが貸主Ｅから受領できる限度額は、30万8,000円が受領限度額となり、33万円を受領することはできない。

11　誤り　代金が800万円以下の土地建物の売買については、低廉な空家等の売買に関する特例として、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して33万円を限度に報酬を受領することができる。よって、代金の500万円の土地付中古住宅の売買に係る媒介報酬として、あらかじめ報酬額についてＢに対して説明し、ＡＢ間で合意をしていれば、Ａは、Ｂから報酬として33万円を受け取ることができる。

12　誤り　代金が800万円以下の物件の売買の媒介については、低廉な空家等の売買・交換に関する特例により、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して33万円まで報酬として受領することができる。この特例は、売主から受領する報酬に限らず、買主から受領する報酬についても適用がある。よって、あらかじめ報酬額についてＣに対して説明し、ＡＣ間で合意をすることで、ＡがＣから受け取ることができる費用を勘案した報酬の上限額は、33万円である。

13　正しい　消費税を含まない代金の額が800万円以下の土地の売買に係る媒介報酬については、低廉な空家等の売買・交換に関する特例により、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して33万円まで報酬として受領することができる。よって、代金350万円の土地の売買にかかる媒介報酬として、Ａがあらかじめ報酬額についてＤに対して説明し、ＡＤ間で合意をすることで、ＡがＣから受け取ることができる費用を勘案した報酬の上限額は、33万円となる。

14　誤り　居住用の建物の貸借の媒介に係る報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃0.5カ月分に消費税を上乗せした額、つまり借賃の0.55カ月分以内であり、1.1カ月分以内ではない。また、権利金の授受がある場合、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することはできるのは、土地又は非居住用建物の貸借の媒介・代理に係る報酬においてであり、居住用建物の貸借の媒介・代理に係る報酬では、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することはできない。

15　誤り　権利金を使って報酬限度額を計算することができるが、ここに権利金とは、いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。本肢の保証金は、返還されるものであり、権利金に該当しない。よって、この保証金を使って報酬限度額を計算することはできず、借賃を使って計算しなければならない。借賃を使って計算するときは、貸借において両当事者が支払う報酬の合計額、つまりＡ及びＣが受領する報酬の合計の限度額は、借賃の１カ月分に消費税を上乗せした額となる。よって、Ａ及びＣが受領できる報酬の限度額の合計は、借賃１カ月分９万円に消費税を上乗せした９万9,000円となる。

16　誤り　居住用の建物の貸借の媒介に係る報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃0.5カ月分に消費税を上乗せした額、つまり借賃の0.55カ月分以内であり、1.1カ月分以内ではない。また、権利金の授受がある場合、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することはできるのは、土地又は非居住用建物の貸借の媒介・代理に係る報酬においてであり、居住用建物の貸借の媒介・代理に係る報酬では、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することはできない。

17　誤り　居住用建物の媒介報酬にあっては、権利金の授受があっても、これを売買に係る代金の額とみなして報酬限度額を計算することはできず、借賃により計算することになる。その場合、予め借賃の0.5ヵ月分を超える額の報酬を受領する旨の依頼者の承諾を得ていない限り、依頼者から借賃の0.5ヵ月分を超える媒介報酬を受領することはできず、当事者双方から受領する報酬の合計限度額は借賃１カ月となる。よって、Ａが受け取ることができる報酬の限度額は、ＢとＣの双方から報酬を受領する場合でも、借賃１カ月10万円に消費税を上乗せした11万であり、ＣからＢに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限とはなることはない。

18　正しい　店舗の貸借の媒介ということで、宅建業者受領する報酬が、借賃により計算した媒介報酬限度額の範囲内か、権利金により計算した媒介報酬の限度額の範囲内であれば、宅建業法に違反しない。借賃による計算では、当事者双方からの合計の受領限度額、言い換えればＡＣの合計の受領限度額は、借賃１月分に消費税を上乗せした額、すなわち９万円×1.1＝９万9,000円となる。一方、権利金による計算では、権利金を売買代金とみなし、売買における限度額の取扱いとなる。代金200万円以下の場合の当事者双方からの合計の受領限度額、言い換えればＡＣの合計の受領限度額は、代金に５％を乗じたものの２倍に消費税を上乗せしたもの、すなわち200万円×５％×２×1.1＝22万円となる。ここより、Ａ及びＣは合計で22万円を受領しても宅建業法に違反しないことになり、Ａ及びＣが受領できる報酬の限度額の合計は22万円となる。

19　誤り　非居住用建物の貸借の媒介報酬であり、借賃のほか権利金に基づき上限額を計算することができる。借賃に基づく計算によれば、Ｂ及びＣの双方から受領することができる合計の報酬限度額は、借賃の１カ月分に消費税を上乗せした11万円であり、双方からそれぞれ11万円を受けることはできない。一方、権利金に基づく計算によれば、双方からそれぞれ受けることができる報酬は150万円×5.5％＝８万2,500円となり、Ｂ及びＣの双方から８万2,500円を受領することはできるが、双方それぞれ11万円を受けることはできない。

20　誤り　宅建業者が権利金の授受を伴う非居住用建物の貸借の媒介報酬を受領する場合は、権利金の額を売買代金とみなし、売買の媒介報酬を受領する場合の取扱いによることができる。よって、権利金の額が400万円を超えるときは、依頼者の一方につき、それぞれ権利金の額×3.3％＋66,000円以下の媒介報酬を受領することができる。ここから、権利金が500万円の場合、Ａが500万円×3.3％＋66,000円＝23万1,000円を依頼者のそれぞれから受領することは、宅建業法に違反しない。

21　正しい　宅建業者が居住用建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該建物の借賃の１月分の1.1倍に相当する金額以内でなければならない。よって、借賃１か月分10万円の居住用建物の貸借の媒介報酬としてＡが貸主から、Ｂが借主から媒介報酬を受領するときのその合計額は、居住用建物の借賃が消費税を含むことはないところから、10万円の1.1倍に相当する11万円以内でなければならない。ここから、Ａが貸主から８万円、Ｂが借主から５万5,000円を報酬として受領することは、その合計額が13万5,000円となり、11万円を超えることになるところから宅建業法に違反する。

22　誤り　複数の宅建業者が権利金の授受がない建物の貸借の媒介の報酬を受領するとき、貸主及び借主の承諾を得ても、その合計額が当該建物の借賃の１月分に消費税を上乗せした額、すなわち借賃の1.1か月分を超えることはできない。Ａ及びＢがそれぞれ借賃の1.1か月分の報酬を受領すれば、合計額が借賃の2.2か月分となり、借賃の1.1か月分を超えることになる。よって、Ａ及びＢがそれぞれ借賃の1.1か月分の報酬を受けることはできない。

23　正しい　定期建物賃貸借契約の再契約に係る媒介又は代理報酬について宅建業法を適用しない旨の規定はない。よって、Ａは、定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、報酬を受け取ることができるが、これについては宅建業法の規定が適用される。