01宅建業法１／免許・宅建業者

01　正しい　用途地域内の土地で、道路、公園、河川等公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものは、宅地にあたる。工業専用地域は、用途地域の一つに当たる。よって、工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、宅地に該当する。

02　誤り　　建物の敷地に供せられる土地は、宅地にあたる。このとき、区域及び建物の用途を問わない。よって、用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅地に該当する。

03　正しい　宅建業を営もうとするときに、免許が必要となる。委託された建物の管理を行うことは宅建業に該当しないが、建物の貸借の代理を業として行うことは宅建業に該当し、免許を要する。

04　誤り　宅建業を営もうとするときに、免許が必要となる。請負人として建物の建設を行うことは宅建業に該当せず、免許を要しない。

05　誤り　宅建業を営もうとするときに、免許が必要となる。所有する土地に建物を建築すること及びその建物を自ら貸借することは宅建業に該当せず、免許を要しない。

06　誤り　宅建業を営もうとするときに、免許が必要となる。所有する建物の借主を募集し、自ら貸借を行うことは宅建業に該当せず、免許を要しない。

07　正しい　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。当事者として貸借を行うことは宅建業に該当せず、免許を要しない。Ａは貸主として貸借を行うものである。転貸借も、貸借であり、Ｂは、借主及び貸主として貸借を行うものといえる。よって、ＡもＢも免許を受ける必要はない。

08　誤り　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。代理の効果は、本人に帰属する。ここから、代理人を介して建物を売買することは、自ら当事者として売買するものといえる。自ら当事者として不特定多数の者に反復継続して売買することは、宅建業を営むものである。よって、Ｄは、宅建業を営もうとするものであり、免許を受ける必要がある。

09　誤り　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。建物の貸借の媒介を業として行うことは、宅建業にあたる。賃貸住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは建物の貸借の媒介を業として行うこと、すなわち宅建業に該当する場合があり、免許が必要となる場合がある。このとき、賃貸住宅の管理業者が管理業務とあわせて貸借の媒介を行うことを免許不要の例外とする規定は存しない。よって、賃貸住宅の管理業者が管理業務とあわせて貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅建業の免許を必要としないとはいえない。

10　誤り　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。不特定多数の者に反復継続して宅地を売却することは、宅建業を営むものであり、借金の返済に充てる目的であっても、免許を要する。よって、Ｆは、免許を受ける必要がある。

11　誤り　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。建物の貸借の媒介を業として行うことは、宅建業にあたる。住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは建物の貸借の媒介を業として行うこと、すなわち宅建業に該当する場合があり、免許が必要となる場合がある。このとき、社会福祉法人であること、サービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介であることを免許不要の例外とする規定は存しない。よって、社会福祉法人がサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は免許を必要としないとはいえない。

12　誤り　宅建業を営もうとする者は、免許を受けなければならない。宅地の購入を反復継続して行うことは宅建業を営むものであり、売買の相手が宅建業法の適用を受けない者であっても、免許を要する。よって、Ｅは、免許を受ける必要がある。

13　正しい　免許の有効期間が満了したときは、当該宅建業者であった者は、当該宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなす。よって、Ｂは、免許の有効期間が満了した後であっても、従前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、当該取引に係る業務を行うことができる。

14　正しい　宅建業者の死亡より免許が効力を失ったときは、当該宅建業者であった者の一般承継人は、当該宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなす。よって、死亡した宅建業者Ｅの一般承継人であるＦは、Ｅが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。

15　正しい　法人である宅建業者が吸収合併により消滅したとき、当該宅建業者の一般承継人は、当該宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。よって、吸収合併により消滅した法人Ｄの一般承継人であるＥは、Ｄが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅建業者とみなされる。

16　誤り　継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものは、事務所に該当する。このとき、商業登記簿に登載されているか否かを問わない。

17　誤り　免許は一身専属的なものであり、譲渡、承継ということはない。よって、宅建業者であるＡ社を吸収合併したＢ社は、Ａ社の免許を承継するということはない。

18　誤り　免許は一身専属的なものであり、譲渡、承継ということはない。個人と法人は、法律上、主体（人）としては別である。よって、個人である宅建業者Ｃが、株式会社Ｄを設立しその代表取締役に就任しても、Ｃと株式会社Ｄは別個の主体であり、株式会社Ｄは、Ｃの免許を承継することはできない。

19　誤り　免許の場所的効力は全国に及ぶ。即ち、都道府県知事免許を有する宅建業者は、いずれの都道府県に所在する宅地又は建物であってもそれに係る取引をすることができる。よって、甲県知事免許を有するＢは、乙県所在の宅地の売買の媒介をするにあたり免許換えの申請は不要である。免許換えは、事務所の増設、移転又は廃止により現に免許を受けている免許権者と異なる免許権者の免許を受けなければならないことになったときに申請する。

20　誤り　業務停止処分は、宅建業に関する業務を行うことを禁止するものである。ここにいう宅建業に関する業務に免許の更新の申請等は該当しない。よって、Ｂは、業務の停上の期間中であっても、免許の更新を申請することができ、更新を受けることができる。

21　誤り　免許の更新の申請があった場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。よって、免許申請の処分がなされるまでの間、Ａは、宅建業を営むことができる。

22　誤り　免許の更新の申請があった場合において、その免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。

23　誤り　宅建業者は、営業保証金を供託し、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。ここに事業とは、宅地建物の売買等の契約、売買等の代理・媒介のほか販売広告等も含む。よって、Ｂは、免許の申請を行っただけでは、広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることもできない。

24　誤り　宅建業法12条は、免許を受けない者は、宅建業を営む旨の表示をし、又は宅建業を営む目的をもつて、広告をしてはならないと規定する。よって、免許申請中に、宅建業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行えば、売買契約の締結を免許を受けた後に行う場合であっても、宅建業法12条に違反する。

25　正しい　不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴間の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に相当の理由がなく合併により消滅した法人の当該公示の日前60日以内に役員であった者で当該消滅の日から５年を経過しないものは、免許を受けることができない。Ａ社は不正手段により免許を取得したとして免許取消しの聴聞の日時等の公示後、正当な理由なく合併した法人であり、ＢはそのＡ社の当該公示の日前60日以内に役員であった者であり、当該消滅の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。

26　誤り　法人でその役員のうちに暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当する者のあるものは、免許を受けることができない。Ｉは、ここにいう暴力団員に該当する者であるが、Ｈ社の役員を退任している。したがって、Ｈ社の役員には、暴力団員に該当する者はいない。よって、Ｈ社は免許を受けることができないとはいえない。

27　正しい　拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者は、免許を受けることができない。

28　正しい　免許の申請前５年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は、免許を受けることができない。Ｃは、この欠格要件に該当する。よって、刑に処せられていなかったとしても、Ｃは免許を受けることができない。

29　正しい　背任罪により罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者は、免許欠格者である。ここより、背任罪により罰金刑に処せられたＧは、その罰金刑の執行が終わった日から５年を経過するまでは、免許欠格者ということになる。そして、営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が免許欠格者であるものは、免許を受けることができない。ここから、Ｇが法定代理人である営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者Ｆは、Ｇの罰金刑の執行が終わった日から５年を経過していなければ、免許を受けることができない。

30　正しい　拘禁刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者は、免許欠格者に該当する。執行猶予付の拘禁刑の判決を受けた者は、その執行猶予期間が満了すれば、免許欠格者に該当しないが、猶予期間満了前は、拘禁刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者として免許欠格者に該当する。ここより、執行猶予期間満了前のＤは、免許欠格者である。また、拘禁刑に処せられ免許欠格者であるものを政令で定める使用人とする法人は、免許を受けることができない。ここより、執行猶予付き拘禁刑の判決を受けているＤを政令で定める使用人とするＥ社は、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、免許を受けることができない。

31　正しい　国土交通大臣又は都道府県知事は、免許の更新を含め免許に条件を付すことができる。

32　誤り　都道府県知事は、その免許を受けた宅建業者につき免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、当該免許を取り消さなければならない。よって、免許換えの申請を怠っているＡは、業務停止の処分ではなく、免許取消処分を受ける。

33　誤り　宅建業者は、取引の相手方等に対し、35条書面及び37条書面を交付する義務を負う。免許換え事由に該当するにもかかわらず新たに免許を受けていない場合であっても、免許を取り消されていない限り、宅建業者であることに変わりはない。よって、免許換えの申請中であっても、35条書面及び37条書面を交付する義務を負い、これら書面を交付することができる。

34　正しい　宅建士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、宅建業者名簿は一般の閲覧に供される。ただ、事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名は、宅建業者名簿の登載事項にあたらない。

35　誤り　役員の氏名に変更があったときは、その旨を記載した書面をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に提出しなければならない。ここに役員は、常勤の役員に限らず、非常勤の役員を含む。よって、Ｆ社は、ＤのほかＥについても役員に就任した旨を記載した届出書を免許権者に提出する必要がある。

36　誤り　宅建業以外の事業を行っているときの事業の種類は、宅建業者名簿の登載事項である。ただ、この変更については、これを記載した届出書の提出を要しない。よって、Ｃは、新たに不動産管理業を営むこととした場合でも、その旨を記載した届出書の提出は不要である。

37　正しい　宅建士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、宅建業者名簿は一般の閲覧に供される。ただ、事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名は、宅建業者名簿の登載事項にあたらない。

38　正しい　宅建業者が合併により消滅した場合は、その法人を代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。よって、Ｄ社が合併により消滅したときは、その日から30日以内に、Ｄ社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

39　誤り　法人である宅建業者について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、破産管財人が、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る。このとき、国土交通大臣への届出は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して行う。よって、法人であるＣについて破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Ｃを代表する役員Ｄではなく、破産管財人が、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。

40　誤り　法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合は、その清算人が、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

41　正しい　法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合、その清算人は、その日から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。よって、Ｆ社(乙県知事免許)が解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。

42　誤り　個人である宅建業者が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。死亡した宅建業者の免許は、この届出があった日ではなく、死亡により失効する。よって、Ｅの相続人は、Ｅの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、この届出があった日にＥの免許は失効する。

43　誤り　個人である宅建業者が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。死亡した宅建業者の免許は、この届出があった日ではなく、死亡により失効する。よって、Ｅの相続人は、Ｅの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、この届出があった日にＥの免許は失効する。

44　誤り　免許の更新を怠り免許証が失効しても、当該失効した免許証を返納する必要はない。免許証の返納が必要となる場合は、免許換えにより免許が失効したとき、免許取消により免許が失効したとき又は亡失した免許証を発見したときである。