権利特別法01／借地借家法・借地（40肢）

01　誤り　借地借家法は、建物の所有を目的とする土地賃貸借を対象とするところから、資材置場とする目的の賃貸借であれば、借地借家法の借地権にあたらず、民法の適用があるのみである。民法上、賃貸借の存続期間は、50年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めたときでは、その期間は50年となる。よって、15年と定めたケース②では期間は15年となる。一方、60年と定めたケース①では50年の賃貸借となり、期間の定めのない契約になるものではない。

02　正しい　借地権の存続期間を30年未満とすること、また契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨の借地契約は、借地借家法上、一般に認められない。ただ、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権（一時借地権）については、こうした制限の適用はない。よって、借地契約が一時借地権であることが明らかである場合には、期間を５年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。

03　誤り　建物所有目的の賃貸借は借地契約であり、借地借家法の適用がある。借地借家法上、借地権の存続期間は、30年となる。契約で30年以上の期間を定めたときは、その期間となるが、契約で30年未満の期間を定めたときは、借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は30年となる。このことは、契約を公正証書により締結したか否かを問わない。よって、60年と定めたケース①は60年の借地契約となり、15年と定めたケース②は30年の借地契約となる。

04　正しい　借借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。ここより、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。

05　誤り　建物所有目的の賃貸借は借地契約であり、借地借家法の適用がある。借地借家法上、借地権の存続期間は、30年となる。契約で30年以上の期間を定めたときは、その期間となるが、契約で30年未満の期間を定めたときは、借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は30年となる。このことは、契約を公正証書により締結したか否かを問わない。よって、60年と定めたケース①は60年の借地契約となり、15年と定めたケース②は30年の借地契約となる。

06　誤り　借地権者の更新請求に対し、借地権設定者は正当の事由があると認められる場合でなければ、異議を述べることはできない。このとき、借地上に建物が存在すれば、それだけで正当事由がないというものではない。建物が存在しても、借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、なお正当事由が認められ、異議を述べることはできる場合がある。

07　正しい　賃貸借契約が契約の更新がない旨を定めていない契約であるところから、この契約は、いわゆる定期借地契約ではなく、普通借地契約にあたる。この場合、借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、法定更新として契約を更新したものとみなされるが、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、この異議に正当の事由があると認められる場合には、法定更新は認められない。よって、期間が満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、賃貸借契約は更新されない。

08　正しい　賃貸借契約が契約の更新がない旨を定めていない契約であるところから、この契約は、いわゆる定期借地契約ではなく、普通借地契約にあたる。この場合、借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、法定更新として契約を更新したものとみなされるが、借地権設定者が遅滞なく異議を述べ、この異議に正当の事由があると認められる場合には、法定更新は認められない。よって、期間が満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、賃貸借契約は更新されない。

09　正しい　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年とする。これに反する特約で、借地権者に不利なものは、無効となり、更新後の期間は20年となる。よって、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

10　誤り　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。ここより、最初に借地契約を更新する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は更新の日から20年となる。

11　誤り　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。ここより、借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合であっても、更新後の期間を更新の日から30年以下に定めることはできる。

12　正しい　居住用建物所有目的の賃貸借は借地契約であり、借地借家法の適用がある。借地借家法上、存続期間が50年以上であれば、一般定期借地権として書面により契約の更新がないことを定めることができる。ここより、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効である。一方、期間が50年未満であれば通常の借地権であり、契約の更新がない定めは借地権者に不利な特約として無効であり、30年未満の期間を定めても存続期間は30年となる。よって、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

13　誤り　建物が滅失しても、その敷地の借地権は消滅せず、存続する。借地権が存続するのであれば、転借地権も存続する。そして、借地権者は、当初の存続期間内であれば借地権設定者の承諾なく、更新後であれば借地権設定者の承諾を得て建物を築造することができる。転借地権が設定されている場合、転借地権者による建物の築造は、借地権者による建物の築造とみなされる。よって、借地権者が建物の築造をすることができるのであれば、転借地権者も借地権設定者（賃貸人）との関係で建物を築造することができる。また、転借地権の設定者である借地権者（賃借人）と転借地権者は、借地権設定者と借地権者と同様の関係であるところから、転借地権の当初の存続期間中であれば借地権者（賃借人）の承諾なく、更新後であれば借地権者（賃借人）の承諾を得て建物を築造することができる。以上より、転借地権者は、借地権設定者及び転借地権設定者のどちらの関係においても、建物を再築することができないというものではない。

14　誤り　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続する。よって、建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合は、借地権の存続期間の延長の効果は生じない。

15　正しい　借地権者は、借地権設定者の承諾を得て、残存期間を超えて存続する建物を築造することができる。これに反する特約で借地権者に不利なものは、無効である。借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は、借地権設定者の承諾を得て、残存期間を超えて存続する建物を築造することができることに反する特約で借地権者に不利なものといえ、無効である。

16　誤り　建物買取請求権が行使されると、建物につき、借地権者を売主、借地権設定者を買主とする売買契約が成立する。売主は、代金支払と目的物引渡しの同時履行の抗弁権を有し、また代金支払請求権を担保するため目的物につき留置権を有する。ここから、建物買取請求権を行使した借地権者は、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得る。ただ、このとき、敷地を利用した賃料相当額の利益は、不当利得として、借地権設定者に返還すべきである。よって、敷地の占有について、賃料相当額を支払う必要はないというものではない。

17　誤り　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。ただ、借地人の債務不履行による土地賃貸借契約解除の場合には、借地人は建物等買取請求権を有しない（最判S35.2.9）。ここより、「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨の定めは、判例を確認するものであり、無効とならず、有効である。

18　誤り　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。しかし、借地権者の債務不履行を理由に賃貸人が借地契約を解除したことにより借地権が消滅した場合には、建物買取請求権は成立しない(最判S35.2.9)。よって、賃貸借契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができるというものではない。

19　誤り　借地権の第三者に対する対抗要件は、登記又は借地権者が登記されている借地上の建物であり、土地の引渡しは対抗要件ではない。よって、Ｂは、借地権の登記をしていないときは、甲土地の引渡しを受けていても、Ｃに対して借地権を主張することができない。

20　正しい　不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができない。ここにいう第三者に、不動産賃借権者は該当する（最判S49.3.19）。そして、建物所有目的の土地賃借権、いわゆる借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。つまり、賃借地上の登記された建物が、借地権の対抗要件となる。ここより、Ｄが賃借した甲土地上に登記した建物を所有するときは、その賃借権を所有権移転登記を備えていないＢに対抗することができる。つまり、Ｂは、Ｄの賃借権の付いた甲土地を取得したことになる。

21　正しい　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。ここより、土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。

22　誤り　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。このとき、建物の登記が表示の登記であっても、借地権を第三者に対抗することができる（最判S50.2.13）。

23　正しい　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。このとき、借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ（大判T3.4.4）。

24　正しい　複数の土地に借地権を有するが、建物はそのうちの１つの土地の上にのみ存するとき、当該建物の登記は当該建物が存在する土地（建物登記に所在の地番として記載されている土地）の借地権の対抗要件となるのみで、他の土地の借地権の対抗要件とはならない(最判S44.12.23）。ここより、借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

25　誤り　借地上の登記ある建物が滅失したとき、借地権者が一定事項を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお対抗力を有する。そして、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限り借地権は対抗力を有する。しかし、掲示をせず、建物を築造しただけでは、建物が滅失した日から２年を経過した後に借地権を第三者に対抗することはできない。

26　誤り　借地権者が所有する借地上の登記ある建物は、借地権の対抗要件である。借地権が対抗要件を具備していれば、転借人は、賃借人（転貸人）がその借地権を対抗しうる第三者に対し、賃借人の借地権を援用して転借権を対抗することができる（最判S39.11.20）。よって、土地の賃借人が登記ある建物を所有していれば、転借人が対抗力を備えていなくても、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができる。

27　誤り　土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。ここより、「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合、増額請求はできないが、減額請求はできることになる。よって、ＡもＢも借賃の増減を請求することができないとはいえない。

28　誤り　地代が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。ここに地代不増額特約に限り有効とされているところから、反対解釈により地代不減額特約は無効となる。よって、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約は無効であり、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることができなくなるものではない。

29　誤り　借地権設定者は、弁済期の到来した最後の２年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。最後の３年分の地代等について先取特権を有するものではない。

30　誤り　借地権を消滅させるために一定期間経過後に借地権設定者に借地上建物を譲渡する旨の特約を付した借地権（建物譲渡特約付借地権）は、居住用建物を所有することを目的とする場合であっても認められるが、建物を譲渡する時期について借地権設定後30年以上を経過した日とする必要がある。よって、借地契約を書面で行う場合であっても、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権をＢからＡに移転する旨の特約を有効に定めることはできない。

31　正しい　一般定期借地権として、存続期間を50年以上とし、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がないこととする旨を定めることができる。この特約は、書面によってしなければならないが、公正証書による必要はない。そして、この一般定期借地権は、事業の用に供する建物を所有する目的とする場合でも設定することができる。ここより、事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。

32　誤り　存続期間が50年以上であれば、専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする借地権であっても、一般定期借地権として、公正証書による必要はないが、書面により契約の更新がないことを定めることができる。ここより、存続期間が50年であるケース①について、契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限らず、書面で定めれば、その特約は有効となる。一方、公正証書により存続期間を10年以上30年未満とし、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権を設定すれば、事業用借地権として、契約の更新（法定更新）のない旨を定めたか否かにかかわらず、当然に更新のないものとなる。ここより、ケース②における公正証書による契約の更新がないことの定めは、この事業用借地権として契約の更新（法定更新）がないことを確認するものといえ、無効という必要はない。

33　誤り　事業用定期借地権の設定は、公正証書で合意する必要がある。しかし、賃貸アパート事業用の建物を所有する目的により事業用定期借地権を設定することはできない。ただ、一般定期借地権を設定することで、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がないものとすることができる。この一般定期借地権は、書面により合意することを要するが、公正証書による必要はない。よって、専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的で、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならないというものではない。

34　正しい　居住用建物所有目的の賃貸借は借地契約であり、借地借家法の適用がある。借地借家法上、存続期間が50年以上であれば、一般定期借地権として書面により契約の更新がないことを定めることができる。ここより、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効である。一方、期間が50年未満であれば通常の借地権であり、契約の更新がない定めは借地権者に不利な特約として無効であり、30年未満の期間を定めても存続期間は30年となる。よって、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

35　誤り　事業用定期借地権の設定は、公正証書で合意する必要がある。しかし、賃貸アパート事業用の建物を所有する目的により事業用定期借地権を設定することはできない。ただ、一般定期借地権を設定することで、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がないものとすることができる。この一般定期借地権は、書面により合意することを要するが、公正証書による必要はない。よって、専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的で、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならないというものではない。

36　誤り　存続期間が50年以上であれば、専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする借地権であっても、一般定期借地権として、公正証書による必要はないが、書面により契約の更新がないことを定めることができる。ここより、存続期間が50年であるケース①について、契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限らず、書面で定めれば、その特約は有効となる。一方、公正証書により存続期間を10年以上30年未満とし、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権を設定すれば、事業用借地権として、契約の更新（法定更新）のない旨を定めたか否かにかかわらず、当然に更新のないものとなる。ここより、ケース②における公正証書による契約の更新がないことの定めは、この事業用借地権として契約の更新（法定更新）がないことを確認するものといえ、無効という必要はない。

37　正しい　居住用建物を所有することを目的とする借地権で、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めることができるのは、存続期間を50年以上とする一般定期借地権である。公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。

38　誤り　事業用定期借地権の設定は、公正証書で合意する必要がある。しかし、賃貸アパート事業用の建物を所有する目的により事業用定期借地権を設定することはできない。ただ、一般定期借地権を設定することで、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がないものとすることができる。この一般定期借地権は、書面により合意することを要するが、公正証書による必要はない。よって、専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的で、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならないというものではない。

39　誤り　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権の設定は、公正証書によることを要する。公正証書以外の書面により契約することはできない。よって、公正証書による等書面によってしなければならないとはいえない。建物買取請求権の規定は適用されという点は、正しい。

40　誤り　借地権を設定する場合においては、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。いわゆる建物譲渡特約付借地権であり、この特約は有効である。