宅建業法09／報酬規制（36肢）

01　正しい　宅建業者が業務に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところにより、宅建業者は、この額をこえて報酬を受けてはならない。よって、宅建業者が受けることのできる報酬は、依頼者が承諾していたとしても、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えてはならない。

02　正しい　宅建業者は、国土交通大臣が定める限度額を超える報酬を受けることができないが、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限度額に加えて受領することができる。しかし、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額については、それが通常の広告の料金に相当する額であっても、国土交通大臣が定める限度額に加えて受領することはできず、受領したときは宅建業法に違反する。

03　誤り　宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、国土交通大臣が定めた額を超えて、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。ここより、宅建業者は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に限り報酬の限度額を超えて受領することができる。依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができるものではない。

04　誤り　宅建業者は、国土交通大臣の定める報酬額の上限を超えて報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。よって、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合でも、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることはできない。

05　誤り　　宅建業者は、法定の限度額を超える額の報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。ここからＡは、Ｂから事前に特別な広告の依頼があった依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領しても、宅建業法に違反しない。

06　正しい　宅建業者は、報酬限度額のほか依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き報酬を受けることはできないが、これは宅建業者が依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する実費の費用に相当する額の金銭を依頼者から提供された場合にこれを受領すること等依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金額で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものを別途受領することまでも禁止する趣旨は含まれていない。ここから、Ａが、Ｂから特別の依頼に基づき、実施した遠隔地への現地調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたのであれば、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。

07　正しい　報酬限度額は、本体価額により計算する。土地代金に消費税が含まれることはないところから、代金3,500万円のうち消費税を含む建物代金は3,500万円－2,400万円＝1,100万円であり、建物の本体価格は1,100万円÷1.1＝1,000万円となり、土地と建物の合計の本体価格は、3,400万円となる。本体価格400万円を超えるときの一方の当事者からの消費税を含む媒介報酬限度額は、（本体価格×３％＋６万円）×1.1であるところから、Ａが売主又は買主からの媒介報酬限度額は、（3,400万円×３％＋６万円）×1.1＝118万8000円となる。よって、Ａが売主と買主の双方からそれぞれ10万円を報酬として受領したことは、宅建業法に違反しない。また、依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものについては、報酬とは別にこれを受領することができる。よって、Ａが遠隔地への現地調査に要した実費の費用として売主から９万円を受領したことも、宅建業法に違反しない。

08　誤り　宅建業者は、媒介に関し、法定の限度額を超える報酬を受領することはできない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。ここより、Ａは、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額について、Ｂから媒介報酬の限度額とは別途に受領することはできない。

09　正しい　宅建業者は、法定の限度額を超える額の報酬を受けることができない。ここから、Ａは、賃貸借契約書の作成費を、Ｂから受領限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領したことは、宅建業法に違反する。

10　正しい　建物状況調査を実施する者のあっせんは、媒介業務の一環であるため、宅建業者は、依頼者に対し建物状況調査を実施する者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。

11　正しい　建物状況調査を実施する者のあっせんは媒介業務の一環として行うものといえ、媒介報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。

12　誤り　主たる事務所に免許証を掲示する義務はない。主たる事務所に、標識及び国土交通大臣が定めた報酬の額を掲げ、従業者名簿及び帳簿を備え付ける義務を負う点は、正しい。

13　誤り　宅建業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。案内所であれば、そこで宅地の売買の契約の締結を行う場合であっても、報酬の額を掲示する必要はない。

14　誤り　価額5,000万円の宅地の売買の代理に関して依頼者から報酬を受領する宅建業者が当該売買の相手方からも報酬を受け取る場合は、（5,000万円×3.3％＋66,000円＝1,716,000円）の２倍を超えてはならない。よって、Ａは、売主と買主の双方から合計で514万8,000円の報酬を受けることはできない。

15　正しい　宅地の売買において、代金1,000万円の宅地売買において、一方当事者から受領することができる媒介報酬限度額は、1,000万円×３％＋６万円＝36万円に消費税を加えた396,000円である。そして、この媒介報酬限度額２倍に相当する792,000円が一方の当事者から受領することができる代理報酬の限度額となり、また、当事者双方から受領することができる合計の媒介報酬の限度額も媒介報酬限度額２倍に相当する792,000円となる。ここより、売主から受領する代理報酬の限度額は792,000円、買主から受領する媒介報酬の限度額は396,000円、売主と買主の双方から受領する報酬の合計限度額は792,000円となる。よって、買主から媒介報酬として303,000円を受領することができ、このとき売主からは792,000円－303,000円＝489,000円を受領することができることになる。

16　誤り　代金が800万円以下の土地であるところから、低廉な空家等の売買に関する特例として、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで費用を勘案して33万円を限度に報酬を受領することができる。この特例は、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ多く要する場合に適用されるというものではない。よって、Ａは、あらかじめ報酬額についてＤに対して説明し、ＡＤ間で合意をすることで、Ａは、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要する場合でなくても、Ｄから33万円を報酬として受領することができる。

17　誤り　消費税を含まない代金の額が800万円以下の土地付建物の売買の媒介については、低廉な空家等の売買に関する特例により、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して33万円まで報酬として受領することができる。よって、750万円の土地付建物の売買において、Ａが報酬額について現地調査等の費用４万3,000円（消費税相当額を含む。）を含めて34万円となることをＢに説明し、ＡＢ間で合意していても、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は33万円である。

18　正しい　消費税を含まない代金の額が800万円以下の宅地の売買の代理については、低廉な空家等の売買に関する特例により、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して66万円まで報酬として受領することができる。よって、Ａは、あらかじめ報酬額についてＢに対して説明し、ＡＢ間で合意をしていれば、ＡはＢから66万円を上限として報酬を受領することができる。

19　誤り　代金の額が800万円以下の土地の売買の媒介については、低廉な空家等の売買に関する特例により、あらかじめ報酬額について依頼者に対して説明し、両者間で合意をすることで、費用を勘案して33万円まで報酬として受領することができる。よって、Ａは、報酬額についてＢ及びＣに説明し、ＡＢ及びＡＣ間で合意していれば、Ｂ及びＣのそれぞれから受領できる報酬の限度額は33万円であり、ＢＣ双方から合計で受領できる報酬の限度額は66万円となる。

20　誤り　店舗兼住宅は、報酬額の計算においては、居住用建物ではなく、非居住用建物として扱う。非居住用建物の貸借において、依頼者の一方から受領する媒介報酬限度額は借賃の１カ月である。よって、１カ月の借賃が20万円の場合、依頼者の一方から受領する報酬は20万円に消費税を加えた22万円を超えてはならないことになる。

21　誤り　使用貸借に係る媒介報酬の限度額は、当該建物の通常の借賃をもとに算定する。ここに通常の借賃とは、賃貸借される場合に通常定められる適正かつ客観的な賃料を指すものであり、その算定に当たっては、必要に応じて不動産鑑定業者の鑑定評価を求めることとする。ここより、不動産鑑定業者の鑑定評価を求めなければならないというものではない。

22　正しい　居住用建物の貸借において、宅建業者が一方の当事者から受領することができる媒介報酬限度額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の0.55倍に相当する金額である。よって、Ｃは、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ているときを除き、借賃の１月分８万円の0.55倍に相当する44,000円を超える報酬をＤから受領することはできない。

23　正しい　居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月分の0.55倍に相当する金額以内とする。ここから、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ていないＣが受領できる媒介報酬額は、１か月分の借賃12万円の0.55倍に相当する66,000円以内でなければならず、132,000円の報酬を受領したことは宅建業法に違反する。

24　正しい　居住用建物の貸借の媒介の依頼者からの消費税免税宅建業者の媒介報酬の受領限度額は、依頼者の承諾を得ていないときは借賃の0.52カ月分に相当する額である。ここから、Ｂの借主からの媒介報酬の受領限度額は、12万円×0.52＝62,400円である。よって、6.5万円を報酬として受領したことは、宅建業法に違反する。

25　誤り　居住用建物の貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、借賃の0.55か月に相当する額が原則であるが、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分となる。よって、Ａは、依頼者から報酬請求時までに承諾を得た場合であっても、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ていなければ、受領することができる報酬の上限額は借賃の0,55か月分であり、1.1か月分ではない。

26　誤り　権利金の授受を伴う非居住用建物の貸借の媒介に係る報酬の上限額は、借賃の1,1か月に相当する額と権利金の額を売買に係る代金の額とみなして売買の媒介に係る報酬の上限額を比較し、高い方の価額となる。権利金330万円の場合、消費税を除くと300万円となるが、これを売買の代金とみなして計算した限度額は、（300万円×4.4％＋22,000円＝154,000円）となり、1,1か月の借賃275,000円の方が高いところから、Ａが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、275,000万円となる。

27　正しい　消費税課税事業者である宅建業者が建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計は、当該建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとする）の１月分の1.1倍に相当する金額以内とする。よって、消費税課税事業者であるＡは、消費税を含まない借賃100万円の1.1倍に相当する110万円を上限として報酬を受領することができる。

28　正しい　非居住用建物の貸借において、宅建業者が当事者の双方から代理又は媒介の報酬を受領する場合、その合計額は借賃の１月分の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。よって、ＡがＢから受領する報酬とＣがＤから受領する報酬の合計額は、借賃の１月分８万円の1.1倍に相当する88,000円を超えてはならない。

29　正しい　宅建業者が建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該建物の借賃の１月分の1.1倍に相当する金額以内とする。ここから、ＡがＢから借賃の１月分の1.1倍に相当する13,2000円を、ＣがＤから借賃の１月分の1.1倍に相当する132,000をそれぞれ受領したことは、合計で借賃の１月分の2.2倍に相当する金額の報酬を受領したものであり、宅建業法に違反する。

30　誤り　非居住用建物の貸借で権利金の授受があるときにおいて、宅建業者が当事者の双方から代理又は媒介の報酬を受領する場合、借賃により計算した限度額と権利金を売買代金とみなして計算する売買における限度額を比較して、高い金額まで受領することができる。当事者の双方から受領することができる限度額は、借賃により計算すれば１月分の1.1倍に相当する金額、すなわち88,000円となるのに対し、権利金により計算すれば200万円×５％×２＝20万円の1.1倍に相当する22万円となる。よって、高い金額である22万円が限度額となり、Ａ及びＣが受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならないというものではない。

31　正しい　非居住用建物の貸借の媒介において当事者双方から報酬を受領する場合、その合計額は借賃の1,1か月を超えてはならない。ただ、この1,1カ月分の範囲内であれば、各当事者から了解を得ればどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

32　正しい　宅建業者は、権利金の授受がない建物の貸借の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬の合計額は、借賃（消費税等相当額を含まない。）１か月分の1.1倍に相当する金額が上限である。このとき、宅建業法、貸主と借主の負担の割合については特段の規制をしていない。

33　誤り　居住用建物の貸借において、当事者双方から受領することができる合計の媒介報酬限度額は、借賃の１カ月分である。よって、１カ月の借賃が20万円の場合、当事者双方から受領することができる合計の媒介報酬限度額は、20万円に消費税を加えた22万円である。

34　誤り　　居住用建物の貸借の媒介で、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、借賃の１か月分の0.55倍に相当する金額以内であるが、媒介の依頼を受けるに当たって、依頼者から承諾を得ている場合はこの限りではなく、借賃の１か月分の1.1倍に相当する金額以内となる。ただ、この依頼者から承諾を得ている場合でも、依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃の１か月分の1.1倍に相当する金額以内でなければならず、１か月分の1.1倍に相当する金額を超えてはならない。

35　正しい　報酬限度額は、本体価額により計算する。土地代金に消費税が含まれることはないところから、代金3,500万円のうち消費税を含む建物代金は3,500万円－2,400万円＝1,100万円であり、建物の本体価格は1,100万円÷1.1＝1,000万円となり、土地と建物の合計の本体価格は、3,400万円となる。本体価格400万円を超えるときの一方の当事者からの消費税を含む媒介報酬限度額は、（本体価格×３％＋６万円）×1.1であるところから、Ａが売主又は買主からの媒介報酬限度額は、（3,400万円×３％＋６万円）×1.1＝118万8000円となる。よって、Ａが売主と買主の双方からそれぞれ10万円を報酬として受領したことは、宅建業法に違反しない。また、依頼者の特別の依頼により支出を要する特別の費用に相当する額の金銭で、その負担について事前に依頼者の承諾があるものについては、報酬とは別にこれを受領することができる。よって、Ａが遠隔地への現地調査に要した実費の費用として売主から９万円を受領したことも、宅建業法に違反しない。

36　正しい　居住用建物以外の建物の貸借で権利金の授受がある場合の媒介報酬の限度額については、権利金を基礎に計算する方法と借賃を基礎に計算する方法があるが、どちらか一方をみたせば、宅建業法に違反することはない。いま、借賃を基礎に計算する方法によれば、消費税免税宅建業者が貸主及び借主から受領する媒介報酬の合計の限度額が借賃の1.04カ月分に相当する額である10万4,000円でなければならない。ただ、合計額が10万4,000円であれば、依頼者のそれぞれ一方から受ける報酬の額、割合等については特段の規制はない。ここより、Ｂが貸主と借主からそれぞれ５万円を報酬として受領したことは、その合計額は10万円と当事者双方からの合計の限度額10万4,000円の範囲内であり、宅建業法に違反しない。