民法07／債権各論２（44肢）

01　誤り　賃貸借契約で期間を定めた場合、当事者は、解約をする権利を留保していない限り、自由に解除することはできない。よって、①において、Ａは、口頭で契約した場合であっても、甲土地をＢに引き渡す前に自由に解除できるというものではない。使用貸借においては、期間を定めた場合であっても、貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による使用貸借については、この限りでない。よって、②において、書面で契約を締結している場合であれば、Ａは、賃貸目的物の引渡し前であっても、自由に解除できるものではない。

02　誤り　使用貸借の借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。よって、②において、Ｂは、Ａの承諾がなくても甲土地を適法に転貸することができるというものではない。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないところから、①において、Ｂは、Ａの承諾がなければ甲土地を適法に転貸することはできない点は、正しい。

03　誤り　賃貸借と使用貸借のどちらにおいても、借主の契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償の請求は、賃貸人又は貸主が返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない。よって、①において、Ａが損害賠償を請求するときは、甲土地の返還を受けた時から５年以内に請求しなければならないというものではない。②において、Ａが甲土地の返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない点は、正しい。

04　誤り　使用貸借は、借主の死亡によって終了する。よって、Ａが死亡すれば、ＡＥ間の使用貸借は終了し、Ａの相続人は、Ｅとの間で特段の合意がない限り、借主の地位を相続せず、当該建物を使用することはできない。

05　正しい　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。よって、①において、Ｂは、期間内に解除する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができる。使用貸借の借主は、いつでも契約の解除をすることができる。よって、②では、Ｂは、期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。

06　誤り　借地借家法は、建物の所有を目的とする土地賃貸借を対象とするところから、資材置場とする目的の賃貸借であれば、借地借家法の借地権にあたらず、民法の適用があるのみである。民法上、賃貸借の存続期間は、50年を超えることができず、契約でこれより長い期間を定めたときでは、その期間は50年となる。よって、15年と定めたケース②では期間は15年となる。一方、60年と定めたケース①では50年の賃貸借となり、期間の定めのない契約になるものではない。

07　正しい　借地借家法の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。借地借家法は、建物賃貸借の対抗要件として、建物の引渡しを規定する。Ｂは、甲建物の引渡しを受けており、借地借家法の対抗要件を備えている。よって、甲建物がＣに譲渡されたとき、Ｃは賃貸人の地位を承継する。ここから、Ｃは、契約期間中の賃料全額の前払いを受けていたＡの地位を承継する。Ｂは、契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。

08　正しい　不動産の賃貸借で対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、特段の合意をしない限り、その譲受人に移転する。建物の引渡しは、建物賃貸借の対抗要件である。Ｂは甲建物の引渡しを受けており、建物賃貸借の対抗要件を備えている。よって、ＡがＤに甲建物を売却した場合、ＡＤ間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はＤに移転する。

09　正しい　建物賃借権が建物の引渡しにより賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その建物が譲渡されたときは、その建物の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。ただ、建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその建物を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。

10　正しい　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき、敷金を受け取っている賃貸人は、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。よって、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。

11　誤り　不動産に関する物権の得喪は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない。不法占拠者は、ここにいう第三者にあたらない（最判Ｓ25.12.19）。よって、①において、Ｂは、甲建物の所有権移転登記を備えていなくても、甲建物の所有権の取得をＤに対抗することができる。また、不動産の賃借人は、対抗要件を備えた場合において、その不動産の占有を第三者が妨害しているとき　その第三者に対する妨害の停止の請求をすることができる。つまり、②において、Ｂは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる。

12　誤り　不動産の賃借人は、賃借権の対抗要件を備えた場合において、その不動産の占有を第三者が妨害しているとき、その第三者に対する妨害の停止の請求をすることができる。よって、②賃借権である場合では、ＡのＤの妨害の排除を求めることはできないとはいえない。①地上権の場合は、地上権が物権であり物権的請求権としての妨害排除請求権が認められるところから、Ａは当該権原に基づく妨害排除請求権を行使してＤの妨害の排除を求めることができる点は、正しい。

13　誤り　①地上権である場合、地上権設定者Ｂに土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務はない。②賃借権である場合に、賃貸人Ｂが土地の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う点は、正しい。

14　正しい　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。ここより、Ｂの責めに帰すべき事由によって甲建物の修繕が必要となった場合は、Ａは甲建物を修繕する義務を負わない。

15　正しい　賃借物の修繕が必要である場合において、賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は、その修繕をすることができる。ここより、甲建物の修繕が必要であることを、Ａが知ったにもかかわらず、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは甲建物の修繕をすることができる。

16　誤り　賃借物の修繕が必要である場合において、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は、その修繕をすることができる。ここより、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知し、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしないときにＢは甲建物の修繕をすることができるのであり、Ａが必要な修繕を直ちにしなければ、Ｂは修繕をすることができるというものではない。

17　正しい　賃借物の修繕が必要である場合において、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときは、賃借人は、その修繕をすることができる。よって、建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。

18　正しい　賃借物の修繕が必要である場合において、急迫の事情があるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。ここより、甲建物の修繕が必要である場合において、急迫の事情があるときは、Ｂは甲建物の修繕をすることができる。

19　誤り　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ここより、通常の使用及び収益によって生じた損耗については、原状に復する義務を負わない。

20　正しい　当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。①において、甲建物がＥの放火で全焼したことは、当事者双方の責めに帰することができない事由によって売主であるＡが債務を履行することができなくなった場合にあたる。よって、債権者であるＢは、反対債務、すなわち代金の支払を拒むことができる。賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。ここより、②において、甲建物がＥの放火で全焼し、Ｂにおいて甲建物の使用及び収益をすることができなくなった場合には、ＢとＡとの間の賃貸借契約は終了する。

21　正しい　賃借人Ｂは、賃借物を返還するまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良なる管理者の注意をもって賃借物を保管する義務を負い、また契約終了時に賃借物を賃貸人に返還する義務を負う。ここから、転借人Ｃの用法違反による甲建物に生じた損害について、ＡはＢに対し保管義務又は返還義務の不履行として損害賠償を請求することができる場合がある。ただ、賃貸人の賃借人に対する損害賠償請求は、賃貸物の返還を受けた時から１年以内にする必要があるところから、ＡがＢに損害賠償を請求する場合、Ａは、甲建物の返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない。

22　誤り　賃貸借と使用貸借のどちらにおいても、借主の契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償の請求は、賃貸人又は貸主が返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない。よって、①において、Ａが損害賠償を請求するときは、甲土地の返還を受けた時から５年以内に請求しなければならないというものではない。②において、Ａが甲土地の返還を受けた時から１年以内に請求しなければならない点は、正しい。

23　誤り　通行地役権であれば、要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転するが、通行のための賃借権にはこうした取扱いはない。よって、甲土地をＢに売却しても、それだけで乙土地の賃借権はＢに移転しない。

24　正しい　①の売買契約においては、買主は所有権を取得する。所有者は、自由に所有物を使用又は収益することができる。ここから、①において、Ｂは、所有権を取得した甲建物をＡの承諾を得ずにＣに賃貸することができる。②の賃貸借契約において、Ｂは賃借人となる。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。ここから、②において、Ｂは、Ａの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。

25　誤り　使用貸借の借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。よって、②において、Ｂは、Ａの承諾がなくても甲土地を適法に転貸することができるというものではない。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないところから、①において、Ｂは、Ａの承諾がなければ甲土地を適法に転貸することはできない点は、正しい。

26　誤り　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない。

27　誤り　地上権者は、地上権設定者の承諾なしに地上権を譲渡することができる。よって、①地上権である場合、Ｂに無断であっても、ＣはＡから地上権を取得しており、ＢはＣに対して、甲土地の明渡しを請求することはできない。賃借権の譲渡を承諾しない賃貸人は、賃借契約を解除しなくても、譲受人に対し賃貸目的物の返還を求めることができる（最判S26.5.31）。よって、①賃借権である場合にＢはＣに対して、甲土地の明渡しを請求することができる点は、正しい。

28　正しい　賃借人が無断転貸により第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。ただし、無断転貸が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は解除できない (最判S28.9.25)。よって、ＢがＡに無断でＣに転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。

29　正しい　賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。Ｂは、賃借人として、Ａに対し賃料支払債務を負うところから、この賃料支払債務を転借人Ｃも負うことになる。よって、ＢがＡに約定の賃料を支払わない場合、Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度として、Ａに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Ｂに賃料を前払いしたことをもってＡに対抗することはできない。

30　誤り　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。しかし、賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除され終了するときは、賃貸人から転借人にその旨の通知がなくても、転借人は転借権を賃貸人に主張できない（最判S36.12.21）。

31　誤り　賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。よって、Ｂとの賃貸借契約を合意解除したＡは、解除の当時Ｂの債務不履行による解除権を有していれば、合意解除したことをもってＣに対抗することができる。

32　誤り　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了によって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。しかし、賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除され終了するときは、賃貸人から転借人にその旨の通知がなくても、転借人は転借権を賃貸人に主張できない（最判S36.12.21）。

33　誤り　賃貸借契約で期間を定めた場合、当事者は、解約をする権利を留保していない限り、自由に解除することはできない。よって、①において、Ａは、口頭で契約した場合であっても、甲土地をＢに引き渡す前に自由に解除できるというものではない。使用貸借においては、期間を定めた場合であっても、貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による使用貸借については、この限りでない。よって、②において、書面で契約を締結している場合であれば、Ａは、賃貸目的物の引渡し前であっても、自由に解除できるものではない。

34　正しい　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。よって、①において、Ｂは、期間内に解除する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができる。使用貸借の借主は、いつでも契約の解除をすることができる。よって、②では、Ｂは、期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。

35　正しい　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。このとき、目的物の引渡を受けていた買主は、原状回復義務に基づく一種の不当利得返還義務として、解除までの間目的物を使用収益して得た利益を売主に償還すべき義務を負う（最判S34.9.22）。ここから、①において売買契約が解除された場合、Ｂは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要がある。一方、②の賃貸借の解除をした場合には、その解除は、将来に向かってのみその効力を生ずる。そこで、解除までに生じた効果は、解除によって失効しない。ここから、②において、Ａが解除までの期間に収受した賃料は有効な賃貸借の効果に基づくものであり、解除しても、Ｂに返還する必要はない。

36　誤り　賃貸借契約は、賃貸人の死亡によっては終了せず、賃貸人の相続人は賃貸人の地位を引き継ぐ。このとき、相当の期間を定めて催告し、期間内に返答がなければ賃貸借契約を解除することができるといった取扱いはない。よって、Ａの相続人は、催告により賃貸者悪契約を解除することはできない。

37　誤り　賃貸借契約の当事者が死亡しても、賃貸借契約は終了せず、当該契約に基づく権利及び義務は、相続の対象となる。よって、ＡとＢのいずれもが死亡した場合、賃貸借契約は当然に終了するものではない。

38　誤り　敷金契約は、賃貸人が賃借人に対して取得することのある債権を担保するために締結されるものであって、賃貸借契約に附随するものではあるが、賃貸借契約そのものではないから、賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、一個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものとすることはできない（最判S49.9.2）。

39　誤り　賃貸借における敷金は、賃貸借の終了後家屋明渡義務の履行までに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権を担保するものであり、賃貸人は、賃貸借の終了後家屋の明渡がされた時においてそれまでに生じた右被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還義務を負担するものと解すべきものである（最判S48.2.2/最判S49.9.2）。よって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することができる。

40　正しい　賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに敷金を返還しなければならない。つまり、目的物返還と敷金返還とは同時履行の関係になく、目的物返還が先履行の関係にある。よって、賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、敷金の返還を拒むことができる。

41　正しい　家屋明渡債務と敷金返還債務とは、家屋明渡債務が先履行の関係にあり、同時履行の関係に立たない。このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはない（最判S49.9.2）。

42　誤り　賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡までに賃貸人が取得することのある一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質に適合するとはいえない（最判S49.9.2）。

43　正しい　賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに、敷金を賃借人に返還しなければならない。よって、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。

44　正しい　賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合にあっては、賃借人は賃貸人に対し敷金返還 請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はないというべきである（最判S49.9.2）。