住宅瑕疵担保履行確保法（33肢）

01　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（住宅の構造耐力上主要な部分等）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）について、宅建業者が担保責任を履行したときに、その履行によって生じた当該宅建業者の損害を塡補するものである。よって、Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害については、保険金の支払を受けることはできない。

02　誤り　住宅品質確保法によれば、同法が規定する担保責任に反する特約で買主に不利なものは無効である。また、宅建業法は、宅建業者は、自ら売主となる建物の売買契約において、その目的物が品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに違反する特約は、無効とする。ここより、新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約は無効である。よって、Ａは、瑕疵担保責任を負わない旨の特約があったとしても、契約内容不適合責任として瑕疵担保責任を負うものであり、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務があることになる。

03　正しい　宅建業者は、自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。ここに特定住宅販売瑕疵担保責任とは、住宅品質確保法にいう担保責任であり、新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵についての担保責任である。そして、住宅品質確保法によれば、売主が特定住宅販売瑕疵担保責任を負わない旨の特約は、無効である。ここより、住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約は無効であり、Ａはなお特定住宅販売瑕疵担保責任を負う。よって、Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

04　誤り　宅建業者は、毎年、基準日から３週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていなければならない。この供託又は保険契約を締結する義務は、買主の承諾を得ても免れることはできない。よって、Ａは、Ｂの承諾を得た場合でも、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要がある。

05　誤り　宅建業者は、毎年、基準日から３週間を経過する日までの間において、基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。宅建業を営む信託会社又は金融機関も、宅建業者として住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

06　誤り　住宅販売瑕疵担保保証金の供託等の資力確保措置を講ずる義務があるのは、新築住宅の売主となる宅建業者である。新築住宅の売買の媒介をする宅建業者は、資力確保措置を講ずる義務を負わない。

07　誤り　特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしなければならないのは、買主に引き渡した新築住宅について自ら売主となった宅建業者である。Ａは、自ら売主として新築住宅を販売した宅建業者であり、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要がある。ちなみに、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の売主である宅建業者と住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、媒介を行う宅建業者及び買主が締結することはない。

08　誤り　売主である宅建業者は、宅建業者である買主に対しては、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。よって、Ｂが宅建業者である場合には、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

09　誤り　宅建業者は、自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしなければならない。ただ、ここにいう買主に宅建業者は含まれない。よって、宅建業者は、宅建業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合であれば、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

10　誤り　宅建業者は、引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。このとき、引き渡した相手が宅建業者であれば住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わないが、相手が建設業者であれば、かかる資力確保措置を講ずる義務を負う。

11　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、解除をすることができない。そして、元の売主は、目的物が転売された後も、なお元の買主に対して担保責任を負うものである。ここより、Ａは、Ｂが住宅の引渡しを受けた時から10年以内に当該住宅を転売したときでも保険契約を存続させておく必要があり、当該保険契約の解除をしなければならないというものではない。

12　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であることを要し、かつ、国土交通大臣の承認を受けた場合を除き解除をすることができない。よって、買主が当該住宅の引渡し時から10年内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除されるというものではない。新築住宅の引渡し時から有効でなければならない点は、正しい。

13　誤り　住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、販売新築住宅のうち、その床面積の合計が100㎡ではなく55㎡以下のものは、その２戸をもって１戸とする。

14　誤り　住宅販売瑕疵担保保証金の額は、基準日前10年間に引き渡した新築住宅の合計戸数に応じて算定する額となる。この新築住宅の合計戸数の算定に当たっては、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、その２戸をもって１戸とする。当該住宅の床面積が25㎡以下であるときに、３戸をもって１戸と数えることになるものではない。

15　誤り　住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、当該宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所にするものとする。ここより、Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所ではなく、Ａの主たる事務所の最寄りの供託所に住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。

16　正しい　宅建業者は、毎年、基準日から３週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主（宅建業者を除く。）に引き渡した新築住宅（住宅販売瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅を除く。）について、当該買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない。

17　正しい　新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに基準日から３週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅建業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

18　誤り　新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日から３週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。よって、Ａが住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届け出るのは、基準日から50日以内ではなく、基準日から３週間以内である。

19　誤り　宅建業者は、毎年、基準日から３週間を経過する日までの間において、当該基準日前10年間に自ら売主となる売買契約に基づき宅建業者ではない買主に引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていなければならない。そして、宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。前回基準日から引き渡した戸数がゼロであっても、この届出を省略することはできない。よって、引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるとき、当該基準日前１年間は０個であっても、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要がある。

20　誤り　新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。この届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。よって、Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して１月ではなく50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。

21　正しい　売主となる売買契約に基づき宅建業者ではない買主に新築住宅引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。この届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

22　正しい　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。

23　誤り　供託宅建業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し一定事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。このとき、供託宅建業者は、書面の交付に代えて、発注者の承諾を得て、電磁的方法により提供することができる。

24　正しい　供託宅建業者で住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているものは、基準日において当該住宅販売瑕疵担保保証金の額が当該基準日に係る基準額を超えることとなったときは、その超過額を取り戻すことができる。この取戻しは、当該供託宅建業者がその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認を受けなければ、することができない。ここより、Ａは、供託している住宅販売瑕疵担保保証金の額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。

25　誤り　宅建業者で住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているものは、基準日において当該住宅販売瑕疵担保保証金の額が当該基準日に係る販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなったときは、その超過額を取り戻すことができる。この取戻しは、宅建業者の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認を受けなければ、することができない。

26　正しい　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡した宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、宅建業者が保険料を支払うものである。よって、住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、Ａが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、保険料はＡが支払い、Ｂが支払うものではない。

27　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約の損害を塡補するための保険金額は、2,000万円以上であることを要する。この保険金額は、買主の承諾を得ても、変えることはできない。よって、Ａが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結する場合、保険金額は2,000万円以上でなければならず、Ｂの承諾を得た場合でも、保険金額を500万円以上の任意の額とすることはできない。

28　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であることを要する。

29　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であることを要する。新築住宅の買主の承諾があれば、当該保険契約に係る保険期間を５年に短縮することができるというものではない。

30　正しい　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、宅建業者が新築住宅における構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵(構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。) に係る担保責任、いわゆる特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、その履行によって生じた当該宅建業者の損害をてん補するものである。よって、宅建業者は、特定住宅販売瑕疵担保責任を履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。

31　誤り　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（住宅の構造耐力上主要な部分等）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）について、宅建業者が担保責任を履行したときに、その履行によって生じた当該宅建業者の損害を塡補するものである。よって、Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵によって生じた損害については、保険金の支払を受けることはできない。

32　正しい　特定住宅販売瑕疵担保責任に係る新築住宅に住宅品質確保法95条１項に規定する瑕疵、すなわち住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の瑕疵がある場合において、宅建業者が相当の期間を経過してもなお当該特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときに、当該新築住宅の買主（宅地建物取引業者であるものを除く。）は、住宅販売瑕疵担保責任保険契約に基づきその瑕疵によって生じた当該買主の損害について保険金を請求することができる。よって、Ａが特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは，Ｂは住宅販売瑕疵担保責任保険契約の有効期間内であれば、その瑕疵によって生じた損害について保険金を請求することができる。

33　正しい　指定住宅紛争処理機関は、住宅瑕疵担保責任保険契約に係る新築住宅の売買契約に関する紛争（特別住宅紛争）の当事者の双方又は一方からの申請により、当該紛争のあっせん、調停及び仲裁の業務（特別紛争処理の業務）を行うことができる。よって、Ａ及びＢは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するＡとＢとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。