宅建業法11／重要事項説明２（35肢）

29　誤り　当該宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容等は、宅地の売買における説明すべき重要事項に該当する。よって、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合であっても、説明しなければならない。

30　誤り　当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあつては、その名称）は、説明すべき重要事項にあたる。よって、中古マンションの一室に抵当権が設定され登記されていれば、契約日までにその登記が抹消される予定であるときであっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。

31　正しい　「都市計画法第29条第1項の規定に基づく制限」は、宅地・建物の売買又は交換、宅地の貸借における説明事項であり、建物の貸借おける説明事項ではない。

32　誤り　建蔽率及び容積率に関する制限があるときのその概要は、宅地又は建物の売買又は交換、宅地の貸借における説明すべき重要事項であり、建物の貸借では説明を要しない。

33　正しい　宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律３条１項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法７条１項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

34　誤り　宅地の売買において、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律３条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明事項ではないが、同法７条１項の急傾斜地崩壊危険区域内における行為の制限の概要は、重要事項として説明しなければならない。

35　誤り　地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律12条１項により指定された歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。

36　正しい　文化財保護法46条１項及び５項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限は、宅地又は建物の貸借の契約以外の契約における説明事項であり、宅地の貸借の媒介を行う場合にはその概要を説明する必要はない。

37　誤り　当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項を説明しなければならない。よって、建物の貸借の媒介を行う場合であれば、私道に関する負担の有無や内容を事前に調査し、説明する必要はない。

38　正しい　建物の売買における重要事項として、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）を説明する。このとき、ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとする場合には、その旨の説明をすることとする。

39　正しい　当該宅地が宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

40　誤り　専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときのその内容は、区分所有建物の売買又は貸借における重要事項説明書の記載事項であるが、37条書面の記載事項ではない。よって、区分所有建物の貸借の媒介において、重要事項説明書に記載して説明する必要があるが、37条書面に記載する必要はない。

41　誤り　建物が区分所有建物である場合、当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額は、説明すべき重要事項に該当する。よって、宅建業者は、区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときのその内容のほか、既に積み立てられている額についても説明する必要がある。

42　正しい　区分所有建物の売買に関しては、重要事項として、当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。

43　正しい　区分所有建物の売買に関しては、重要事項として、当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。

44　正しい　区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。

45　正しい　専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときのその内容は、区分建物の売買又は交換に限らず貸借においても説明すべき重要事項に該当する。

46　誤り　区分所有法２条３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときのその内容は、区分所有建物の売買、交換に限らず、貸借においても説明すべき重要事項にあたる。よって、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合にも、説明する必要がある。

47　正しい　区分所有建物にあって当該一棟の建物の管理が管理会社に委託されているときは、その委託を受けている管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地は、売買に限らず貸借においても説明すべき重要事項に該当する。また、建物（当該建物が区分所有建物を除く。）の管理が管理会社に委託されているときは、その委託を受けている管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地は、売買に限らず貸借においても説明すべき重要事項に該当する。ここより、建物管理が管理会社に委託されているときは、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。

48　誤り　建物状況調査（実施後１年、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等にあっては、２年を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要は、既存建物の売買、交換、貸借における説明すべき重要事項である。よって、建物状況調査を実施しているかどうかに限らず、実施している場合その結果の概要についても、説明する必要がある。

49　正しい　建物の売買において当該建物が既存の建物であるときは、建物状況調査（実施後１年、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等にあっては、２年を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。よって、既存の戸建ての住宅であるときは、建物状況調査を過去１年以内に実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を重要事項として説明しなければならない。

50　正しい　既存住宅の売買を行う場合、宅建業法34条１項４号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

51　正しい　既存の建物の売買・交換に限らず、貸借においても、当該建物に係る建物状況調査（実施後１年、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等にあっては、２年を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を重要事項として説明しなければならない。

52　誤り　　建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況は、当該書類が売買又は交換の契約に係る住宅に関するものであるところから、住宅の売買・交換において説明を要し、貸借では説明を要しない。

53　誤り　　建設住宅性能評価書をはじめ建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況は、当該書類が売買又は交換の契約に係る住宅に関するものであるところから、住宅の売買・交換において説明を要し、貸借では説明を要しない。

54　正しい　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であるときは、設計図書、点検記録や建確認済証等の建物の建築及び維持保維持保全の状況に関する書類の保存の状況を説明しなければならない。したがって、当該建物の建築確認済証がなくなっているときは、その旨を説明すればよい。

55　正しい　当該建物が既存の住宅であるときは、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況について重要事項の説明をしなければならない。ここにいう国土交通省令で定めるものに、検査済証は含まれる。よって、検査済証の保存の状況について説明しなければならず、当該検査済証が存在しない場合はその旨を説明しなければならない。

56　誤り　代金、交換差金又は借賃の額は、説明すべき重要事項に該当せず、説明を要しない。一方、代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的は、説明すべき重要事項に該当し、説明を要する。

57　正しい　代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的は、説明すべき重要事項であり、Ａは、Ｂに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。

58　正しい　損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は、宅地又は建物の売買だけでなく貸借においても、重要事項として説明しなければならない。

59　正しい　手付金の保全措置の概要は、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。

60　誤り　手付金等を受領しようとする場合における講ずべきとされる保全措置の概要は説明すべき重要事項である。したがって、保全措置を講ずべきとされる金額の手付金を受領するときの話であり、保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領するときの話ではない。また、保全措置を講じるかどうかは、説明事項とされていない。よって、受領する手付金が保全措置を講ずる必要のない金額であり、保全措置を講じないときは、保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明する必要はない。また、手付金等の保全措置に関する事項は37条書面の記載事項ではなく、保全措置を講じないことを37条書面に記載する必要はない。

61　誤り　手付金等を受領しようとする場合における宅建業法41条又は41条の２の規定による手付金等保全措置の概要を重要事項説明書に記載する必要がある。ただ、手付金等保全措置を講ずる必要のない金額の手付金等を受領するときは、手付金等保全措置の概要はもとより、手付金等保全措置を講じない旨を重要事項説明書に記載する必要はない。手付金の額が1,000万円以下で、かつ、未完成物件売買においては代金の額の100分の５以下に相当する額、完成物件売買においては代金の額の100分の10以下に相当する額であれば、手付金等保全措置を講ずる必要がない。ここより、手付金100万円は、手付金等保全措置を講ずる必要がない。よって、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要はない。一方、法41条又は41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要といったことは、37条書面の記載事項に当たらないところから、法41条又は41条の２の保全措置を講じずに手付金100万円を受領する旨を37条書面に記載する必要はない点は、正しい。ところで、50万円以上の手付金を受領しようとする場合には、支払金又は預り金を受領しようとする場合として、宅建業法64条の３.２項１号又は宅建業法施行規則16条の４が規定する支払金等保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要を重要事項説明書に記載する必要がある。ここにいう支払金等保全措置は、宅建業法41条又は41条の２の規定による手付金等保全措置と内容的に共通するところがある。そこで、問題前文には「第41条又は41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）」とあるが、肢１にいう「保全措置」が、宅建業法施行規則16条の４が規定する支払金等保全措置をも含むものであるときは、手付金100万円を受領しようとする場合、保全措置を講ずる旨及びその措置の概要を重要事項説明書に記載する必要があることになり、肢１は正しいといえる。しかし、宅建業法が手付金等の保全措置とは別に支払金等保全措置を規定していること、問題前文で本問の保全措置は手付金等の保全措置と断っているところから、肢１にいう保全措置は、支払金等保全措置を含まないものと考え、解答としては「誤り」としておく。

62　誤り　売主である宅建業者が相手方から受領する支払金又は預り金について、一部の例外を除き、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要は、説明すべき重要事項にあたる。買主への所有権移転の登記以後に受領するものは、ここにいう一部の例外にあたる。よって、売主である宅建業者が買主から受領しようとする金銭のうち、買主への所有権移転の登記以後に受領するものについては、保全措置を講ずるかどうかについて、重要事項説明書に記載する必要はない。

63　正しい　建物の売買において、その建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその措置の概要を重要事項として説明しなければならない。